İngiltere’de Ev Satın Alma Rehberi: Mortgage, Vergiler ve Tüm Süreçler (2026)

İngiltere’de Ev Sahibi Olmak

Son yıllarda İngiltere’ye taşınan Türklerin sayısı hızla artıyor. Eğitim, iş, kariyer ve yaşam kalitesi gibi nedenlerle İngiltere’yi tercih eden birçok kişi, ilk yıllardan sonra aynı soruyu sormaya başlıyor:

“Bu ülkede ev sahibi olabilir miyim?”

Başlangıçta yüksek kiralar, karmaşık sistemler ve yabancı dil bariyeri nedeniyle bu hedef birçok kişiye uzak gibi görünür. Ancak doğru planlama, sabır ve bilinçli adımlarla İngiltere’de ev sahibi olmak Türkler için de mümkündür.

Bu yazı, sadece teorik bilgi değil, aynı zamanda İngiltere’de yıllar içinde edindiğimiz tecrübelerin bir özetidir.

İngiltere’de Konut Sistemi Türkiye’den Neden Farklı?

Türkiye’den gelenlerin en çok zorlandığı konu, İngiltere’deki mülkiyet sistemini anlamaktır. Çünkü burada “ev aldım, tapu benim” mantığı her zaman geçerli değildir.

✅ Freehold (Tam Mülkiyet): Türkiye’deki klasik tapu sistemine en yakın model budur. Genellikle müstakil evler ve bazı sıra evler (terraced house) freehold olur.

• Freehold, evin ve arsasının tamamen sana ait olmasıdır.
• Ev senindir.
• Arsa senindir.
• Aidat yoktur (çoğunlukla).
• Süre sınırı yoktur.

⚠️ Leasehold (Kiralı Mülkiyet): Bu sistem özellikle apartman dairelerinde yaygındır.

• Evin sana ait olur.
• Arsa sana ait olmaz.
• Belirli bir süreyle kullanım hakkı alırsın (örnek: 99 yıl, 125 yıl).
• Aidat (service charge) ödersin.

En kritik nokta şudur: Lease süresi kısaldıkça evin değeri düşer. 80 yılın altına düşen lease süreleri, ileride ciddi problem yaratabilir.

Tapu ve Devlet Kaydı Sistemi

İngiltere’de tüm mülkler devlet tarafından dijital olarak kayıt altına alınır. Bu sistem HM Land Registry tarafından yönetilir. Türkiye’deki Tapu Müdürlüğü’nün dijital ve merkezi bir versiyonu gibi düşünebilirsin.

Bu kurum:

• Mülk sahibini kayıt altına alır
• Sınırları belirler
• Borç ve ipotekleri gösterir
• Hukuki güvenliği sağlar

Türkiye ile İngiltere Arasındaki Temel Farklar

Evi Aldım, Gerçekten Benim mi?”

En sık sorulan sorulardan biri budur.

Cevap:

👉 Freehold ise: Evet, tamamen senin.

👉 Leasehold ise: Belirli şartlarla senin.

Bu yüzden satın almadan önce mutlaka aşağıdaki maddeleri detaylı incelemek gerekir.

• Lease süresini
• Aidat miktarını
• Yönetim firmasını
• Ek masrafları

Mortgage Nedir? Türkiye’deki Konut Kredisinden Farkı Nedir?

İngiltere’de ev almanın temel taşı mortgage sistemidir. Nakit para ile ev almak çok az kişinin yapabildiği bir şeydir. Alımların büyük çoğunluğu mortgage ile gerçekleşir.

Mortgage, bankanın uzun vadeli konut kredisi vermesidir.

Genel yapı şöyledir:

• Sen peşinat (deposit) koyarsın
• Banka kalan kısmı öder
• Ev, kredi bitene kadar bankaya ipoteklidir
• Sen her ay taksit ödersin
• Kredi bittikten sonra ev tamamen senin olur.

Mortgage Türleri

✅ Fixed Rate Mortgage (Sabit Faiz)

• En çok tercih edilen sistemdir.
• Faiz belli bir süre sabittir (2, 3, 5 yıl)
• Ödeme değişmez
• Güvenlidir

Örnek:

5 yıl boyunca aylık £1.200 sabit

Yeni gelenler için genellikle en mantıklı tercihtir.

⚠️ Variable Rate Mortgage (Değişken Faiz)

• Faiz piyasa koşullarına göre değişir.
• Başta ucuz olabilir
• Sonradan artabilir
• Risklidir
• Ekonomik dalgalanmalarda ödeme hızla yükselir.

⚠️ Tracker Mortgage

• Faiz, merkez bankası faizine bağlıdır.
• Bu sistem doğrudan Bank of England faiz kararlarına bağlıdır.
• Faiz artarsa → senin taksit artar.
• Deneyimsiz alıcılar için genellikle önerilmez.

⚠️ Interest Only Mortgage

• Sadece faiz ödersin, ana para kalır.
• Aylık düşük
• Uzun vadede riskli
• Yatırımcılar kullanır
• İlk evini alanlar için uygun değildir.

Önemli not: İngiltere’de borcu erken kapatma genelde cezalıdır. Bu yüzden sözleşme çok dikkatli okunmalıdır.

İngiltere’de Ev Alım Süreci: Adım Adım Yol Haritası

Aşağıdaki akış, teklifinizin kabulünden anahtar teslimine kadar olan süreci özetler:

• Offer Accepted: Teklif kabul edilir ve avukatlar atanır.

• Due Diligence: Tapu incelemeleri (Searches) ve bina ekspertizi (Survey) yapılır.

• Mortgage Offer: Bankadan kesin kredi onayı alınır.

• Exchange of Contracts: Sözleşmeler imzalanır, %10 depozito ödenir. (Yasal Bağlılık Başlar)

• Preparation for Completion: Kalan bakiye hazırlanır ve nakliye organizasyonu yapılır.

• Completion Day: Tapu devri gerçekleşir ve anahtarlar teslim alınır. (Resmi Sahiplik)

Agreement in Principle (AIP)

Bu, bankanın sana verdiği ön onaydır. Anlamı, “Bu kişiye yaklaşık şu kadar kredi verebiliriz.”

Banka mı, Broker mı?

Bankaya direkt başvurmak yerine genellikle Mortgage Broker kullanmak önerilir. Broker, senin adına tüm bankaları tarar.

Avantajları: Daha iyi faiz ihtimali, evrak desteği, süreç takibi

Gerekli Belgeler

• Kimlik ve Statü: Pasaport, e-visa, settlement status (varsa)
• Gelir Belgeleri: Son 3–6 aylık payslip, iş sözleşmesi, P60
• Banka Belgeleri: 3–6 aylık banka dökümü, birikim hesabı
• Deposit Kaynağı: En kritik konu budur. Banka şunu sorar: “Bu para nereden geldi?”

Türkiye’den Gelen Para (Gifted Deposit): Genellikle aile desteği, Türkiye birikimi, ya da ev satışı kullanır. Bu mümkündür ama belgelenmelidir. Belge yoksa başvuru reddedilebilir.

Değerleme (Valuation) Süreci

Banka, almak istediğin eve ekspertiz gönderir. Amaç, “Bu ev gerçekten bu fiyata değer mi?”

Kaç Pound Değerinde Ev Alabilirim?

İngiltere’de bankalar genelde  ''Yıllık Gelir × 4 – 4.5'' kuralını kullanır.

Örneğin,

Yıllık maaş: £40.000

Yaklaşık kredi: £40.000 × 4.5 = £180.000

Eğer çift olarak alıyorsan ''Toplam gelir × 4 – 4.5'' kuralı kullanılır.

Örneğin,

Kişi 1: £45.000

Kişi 2: £35.000

Toplam: £80.000

Mortgage: £80.000 × 4.5 = £360.000

Güvenli Bütçe Kuralı

Uzmanların önerisi aylık gelirinin %35–40’ından fazlası konuta gitmemeli.

Birçok kişi sadece mortgage’a bakar. Oysa aylık gerçek maliyet hesabında aşağıdaki kalemler unutulmamalıdır.

• Council Tax
• Sigorta
• Aidat
• Bakım

Tüm mortgage hesaplamalarını kolay bir şekilde gerçekleştirmek için burayı tıklayınız.

İngiltere’de Ev Bulma Süreci

İngiltere’de ev almak, çoğu zaman “beğendim, aldım” kadar kolay değildir. İyi evler çok hızlı satılır ve rekabet yüksektir. Bu yüzden sistemli hareket etmek gerekir.

İngiltere’de ev aramanın ana kaynakları şunlardır:

Online Emlak Siteleri

• Rightmove: En büyük emlak sitesi, Günlük binlerce ilan, Güncel piyasa fiyatları
• Zoopla: Fiyat geçmişi gösterir. Bölge analizi yapar. Karşılaştırma için idealdir.

Estate Agent (Emlak Ofisleri)

• Türkiye’deki emlakçılardan farklıdırlar. İngiltere’de satıcının tarafındadırlar.  Alıcıyı değil satıcıyı temsil ederler. Komisyonu satıcı öder. Ama yine de iyi bir agent, sana erken ilan bilgisi verebilir ve sürecin çok daha sorunsuz geçmesinde kritik öneme sahiptir.

Doğru Bölge Nasıl Seçilir?

Evden önce bölge seçilmesi her zaman daha doğru bir yaklaşımdır.

Bölge Seçerken Bakılması Gerekenler

• Ulaşım (train, tube, bus)
• Okul kalitesi
• Güvenlik
• Market ve sağlık hizmetleri
• Gelecek yatırım potansiyeli

Bir ev piyasanın çok altındaysa, mutlaka bir sebebi vardır. Sadece fiyata bakarak karar verilmemelidir.

• Yüksek suç oranı
• Kötü okul
• Gürültü
• Sosyal konut yoğunluğu

Viewing (Ev Gezme) Sırasında Mutlaka Sorulması Gerekenler

• Ev kaç yıldır satılık?
• Satıcı neden satıyor?
• Lease süresi kaç yıl? (varsa)
• Aylık aidat ne kadar?
• Son tadilat ne zaman yapıldı?
• Yapısal Konular: Nem ve küf, çatlaklar, çatı durumu, pencere izolasyonu
• Isıtma ve Enerji: Kombi yaşı, radyatör durumu, EPC rating (enerji sınıfı) Düşük EPC = yüksek fatura

Teklif Verme ve Pazarlık Süreci

İngiltere’de teklif verme kültürü, Türkiye’den çok farklıdır. Burada  “Sözlü anlaştık” diye bir şey yoktur. Her şey yazılıdır.

Teklif genelde email ile yapılır. İçeriğinde şunlar olur:

• Teklif fiyatı
• Deposit oranı
• Mortgage durumu
• Chain durumu
• Taşınma zamanı

Teklif kabul edilince:

• Ev “Sold Subject to Contract” olur
• Conveyancer atanır
• Survey başlar
• Hukuki süreç başlar

Önemli not: Exchange tamamlanıncaya kadar hiçbir şey kesin değildir.

Survey (Ekspertiz) Nedir?

Survey, evin fiziksel durumunun uzman tarafından incelenmesidir. Türkiye’deki klasik “ekspertiz”ten çok daha detaylıdır. Bu raporlar genelde Royal Institution of Chartered Surveyors standartlarına göre hazırlanır.

İngiltere’de 3 ana survey türü vardır:

• Level 1 – Condition Report (Basit): Yeni evler için, yüzeysel kontrol, ucuz ama sınırlı
• Level 2 – HomeBuyer Report (En Yaygın): Orta yaşlı evler, en çok tavsiye edilen seçenek
• Level 3 – Building Survey (Detaylı): Eski evler, riskli yapılar, tam analiz

İngiltere’de Ev Alımının Final Aşaması: Exchange ve Completion Rehberi

Birleşik Krallık’ta gayrimenkul satın alırken, teklifinizin kabul edilmesi yolun sadece başlangıcıdır. Sürecin yasal olarak bağlayıcı hale geldiği ve anahtarların teslim edildiği iki ana dönemeç vardır: Exchange of Contracts ve Completion.

Exchange of Contracts (Sözleşme Teatisi) Nedir?

Bu aşama, alıcı ve satıcının avukatları (conveyancers) aracılığıyla imzalı sözleşmeleri karşılıklı olarak resmiyete döktüğü andır. Bu noktaya kadar taraflardan herhangi biri hiçbir cezai şart olmaksızın satıştan çekilebilirken, Exchange yapıldıktan sonra işlem yasal olarak bağlayıcı hale gelir.

Exchange Öncesi Hazırlıklar

Sözleşme teatisi yapılmadan önce şu adımların tamamlanmış olması şarttır:

• Survey & Valuations: Mülk incelemelerinin tamamlanması.

• Mortgage Offer: Kredi teklifinin resmileşmiş olması.

• Search Results: Yerel yönetim sorgularının (local searches) sonuçlanması.

• Deposit: Genellikle satış bedelinin %10’u tutarındaki depozitonun avukatınızın hesabına aktarılması.

Exchange Anında Ne Olur?

Avukatlar telefonda sözleşme şartlarını teyit eder ve eş zamanlı olarak sözleşmeleri birbirlerine gönderirler. Bu andan itibaren:

• Alıcı, evi almaktan vazgeçerse depozitosunu kaybeder.
• Satıcı, satıştan çekilirse alıcıya tazminat ödemekle yükümlü olur.
• Bina Sigortası (Buildings Insurance): İngiltere'de mülkün sigorta sorumluluğu Exchange anından itibaren alıcıya geçer.

Completion (Satışın Tamamlanması)

Completion, mülkiyetin resmen el değiştirdiği gündür. Genellikle Exchange işleminden 1 ila 4 hafta sonra gerçekleşir; ancak taraflar anlaşırsa aynı gün içinde yapılması da (simultaneous exchange and completion) mümkündür.

Completion Günü Süreci

• Transfer of Funds: Alıcının avukatı, bakiye tutarı (satış bedelinin geri kalanı) satıcının avukatına gönderir.

• Confirmation: Satıcının avukatı paranın ulaştığını onayladığında satış resmen gerçekleşmiş olur.

• Key Release: Emlakçıya telefon açılır ve alıcının anahtarları teslim alabileceği bildirilir.

Alıcılar İçin Kritik Tavsiyeler

• Zamanlama: Eğer bir "chain" (zincirleme satış) içindeyseniz, tüm tarafların aynı gün Exchange yapması gerekir. Bu durum süreci karmaşıklaştırabilir, sabırlı olun.

• Ek Masraflar: Completion sonrasında Stamp Duty Land Tax (Damga Vergisi) ödemesi ve tapu kaydı (Land Registry) işlemlerinin avukatınız tarafından takip edildiğinden emin olun.

• Transfer Limitleri: Bankanızın günlük transfer limitlerini önceden kontrol edin; büyük meblağların (depozito gibi) transferi bazen 24 saat sürebilir.

Ek Maliyet: Stamp Duty Land Tax (SDLT) Nedir?

İngiltere’de Completion (Satışın Tamamlanması) aşamasından sonra ödenmesi gereken en önemli vergi kalemi Stamp Duty Land Tax’tir. Bu vergi, mülkün satın alma bedeli üzerinden kademeli olarak hesaplanır ve avukatınız aracılığıyla HMRC’ye (Vergi Dairesi) iletilir.

Kimler Ne Kadar Öder?

İngiltere'de ödeyeceğiniz vergi miktarı, mülkün fiyatına ve sizin "alıcı statünüze" göre değişkenlik gösterir.

A. İlk Kez Ev Alanlar (First-Time Buyers)

Eğer daha önce dünyanın hiçbir yerinde bir mülk sahibi olmadıysanız, ciddi bir muafiyetten yararlanabilirsiniz:

• 425.000 £’e kadar: %0 (Vergi ödenmez).
• 425.001 £ - 625.000 £ arası: Bu aralıktaki tutar üzerinden %5.

Not: Eğer evin toplam fiyatı 625.000 £ üzerindeyse, "First-Time Buyer" muafiyeti tamamen kaybolur ve standart oranlar uygulanır.

B. Mevcut Evini Değiştirenler (Standard Rates)

Daha önce ev sahibi olmuş ancak mevcut evini satıp yenisini alanlar için geçerli oranlar:

• 250.000 £’e kadar: %0
• 250.001 £ - 925.000 £ arası: %5
• 925.001 £ - 1.500.000 £ arası: %10
• 1.500.000 £ üzeri: %12

C. Ek Mülk Sahipleri ve Yatırımcılar (Higher Rates)

Eğer halihazırda bir eviniz varsa ve ikinci bir ev (yatırım veya yazlık) alıyorsanız, yukarıdaki oranlara ek olarak %3 ek vergi (surcharge) ödemeniz gerekir.

Önemli Not: Birleşik Krallık Mukimi Olmayanlar (Non-UK Residents)

Türkiye’den gelen ve henüz İngiltere’de ikamet etmeyen (yılın 183 gününden azını İngiltere’de geçiren) okurlarınız için kritik bir bilgi: %2 ek vergi uygulanmaktadır.

Örneğin,

Eğer Birleşik Krallık dışından gelen bir yatırımcıysanız ve bu sizin ikinci mülkünüzse, standart oranların üzerine toplamda %5 (%3 + %2) ek yükümlülük biner.

Stamp Duty Ne Zaman Ödenir?

Verginin ödenmesi için Completion tarihinden itibaren 14 gününüz vardır. Genellikle avukatınız, Completion günü bakiye ödemesiyle birlikte bu tutarı sizden tahsil eder ve işlemleri sizin adınıza tamamlar. Bu sürenin aşılması durumunda HMRC tarafından ciddi para cezaları uygulanabilir.

Önemli not:

İngiltere gayrimenkul piyasasında Stamp Duty (Damga Vergisi) oranları ve muafiyet eşikleri, hükümetin mali politikaları (örneğin Autumn Statement veya Spring Budget) doğrultusunda dönem dönem güncellenebilmektedir. Bu durum, bütçe planlamanızı doğrudan etkileyebilir.

Satın alma sürecinizin sağlıklı ilerlemesi için şu iki adımı mutlaka takip etmenizi öneririz:

• Güncel Hesaplama Araçlarını Kullanın: SDLT Calculator için tıklayınız.

• Avukatınızdan (Conveyancer) Onay Alın: Vergi statünüz (ilk kez ev alıyor olmanız, İngiltere mukimi olup olmamanız vb.) ödenecek tutarı değiştirebilir. Bu nedenle, teklif aşamasında avukatınızdan size özel bir "Estimated Closing Costs" (Tahmini Kapanış Maliyetleri) dökümü talep edin.

Final Aşaması İçin Kontrol Listesi (Checklist)

Exchange ve Completion günlerine yaklaşırken bu listeyi kontrol ettiğinizden emin olun:

• Bina Sigortası (Buildings Insurance): Exchange anından itibaren geçerli olacak şekilde başlatıldı mı?

• Depozito Transferi: %10'luk tutar avukatın hesabına ulaştı mı?

• Kimlik ve Adres Teyidi: AML (Para aklama karşıtı) kontrolleri için tüm belgeler sunuldu mu?

• Kapanış Bakiyesi: Damga Vergisi (SDLT) ve avukatlık ücretleri dahil toplam bakiye hazır mı?

• Adres Bildirimleri: Belediye (Council Tax), su ve elektrik idarelerine taşınma tarihi bildirildi mi?

• Sayaç Okuma: Completion günü eski evinizden çıkarken ve yeni evinize girerken sayaç fotoğrafları çekildi mi?

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

İngiltere’de ev alım sürecine dair en çok merak edilen konuları sizler için derledik:

1. Exchange ve Completion arası ne kadar sürer?

Genellikle bu iki aşama arasında 1 ila 4 hafta bulunur. Bu süre, tarafların taşınma hazırlıkları ve banka transferlerinin organize edilmesi için kullanılır. Ancak taraflar mutabık kalırsa bu süre kısaltılabilir veya aynı gün içinde tamamlanabilir.

2. Exchange of Contracts yapıldıktan sonra satıştan vazgeçebilir miyim?

Yasal olarak evet, ancak bu durumun ağır finansal sonuçları vardır. Sözleşme teatisi yapıldıktan sonra çekilen alıcı, ödediği %10 depozitoyu kaybeder. Satıcı çekilirse, alıcının masraflarını tazmin etmekle yükümlü kalabilir ve mahkeme kararıyla satışı tamamlamaya zorlanabilir.

3. Evin anahtarlarını tam olarak ne zaman alırım?

Anahtarlar, Completion günü, satıcının avukatı paranın ulaştığını onayladığında teslim edilir. Genellikle öğleden sonra (saat 13:00 - 15:00 arası) emlakçıdan anahtarlarınızı teslim alabilirsiniz.

4. Türkiye’deki mal varlığım İngiltere’de ev alırken avantaj sağlar mı?

Türkiye'deki mal varlığınız doğrudan bir mortgage teminatı olarak kullanılamaz; ancak nakit varlığınızın kaynağını (Proof of Funds) kanıtlarken veya yüksek bir peşinat öderken finansal gücünüzü göstermek açısından süreçte kolaylık sağlayabilir.

5. Avukat (Conveyancer) tutmak zorunlu mu?

İngiltere’de mortgage (konut kredisi) kullanıyorsanız, bankalar yasal sürecin profesyonel bir avukat veya lisanslı bir conveyancer tarafından yürütülmesini şart koşar. Nakit alımlarda bile mülkiyet haklarının korunması ve yasal sorguların hatasız yapılması için avukatla çalışılması şiddetle tavsiye edilir.

Son olarak,

İngiltere’de ev sahibi olmak, karmaşık görünen ancak doğru profesyonellerle (emlak danışmanı, avukat ve mortgage danışmanı) yönetildiğinde oldukça güvenli bir süreçtir. Bu rehberin, yeni evinizin kapısını aralarken size yol göstermesini dileriz.